挑战纽约都更百年心血 “应许城市”土地分区争议大（上）

郑向元指出纽约市执行土地分区的好处是“让人民有生活选择”，“因为确实住在R1是比较贵的，你要付高昂的地税。但是有人宁愿付高地税也要住，也是因为民众想要维持生活在舒适的环境。如果改了这个土地分区，通融盖ADU、地下室也能居住，导致低密度的一户建社区增加人口，说白了会‘天下大乱’。”

但是近两年来，纽约州府与纽约市府都摇着增加住房的大旗，企图全面修改当今的土地分区规定，往低密度的一户建社区增加公寓楼建设，解决住房危机。纽约市议会土地分区与特许行业小组委员会日前针对纽约市都市规划局（DCP）提出“应许城市”（City of Yes）的经济机会听证会，引燃了纽约市住民对改革土地分区的不满与忧心。

据统计，纽约市59个掌有土地分区审核权的社区委员会中，有30个社区委员会反对“应许城市”的提案，8个社委会拒绝投票，而21个社委会是有条件支持，可以说全纽约市有近三分之二的社委会都不待见“应许城市”。

《大纪元时报》采访了前DCP首席规划师、有近30年都市规划经验的专业顾问、资深社区委员会主席，邀请他们表达对“应许城市”的想法。同时也就社委会对“应许城市”提案的态度，致信询问DCP。透过深度报导，挖掘这个号称能增加住房与商业机会的提案，为什么在纽约住民的眼中并不如政府宣传的那么美好。

“应许城市”是个政策包裹，包含了零碳排放（Carbon Neutrality）、经济机会（Economic Oppurtunity）与住房机会（Housing Oppurtunity）等三大提案，而后两者都需要大改商业类与住房类的土地分区，“住房机会”更允许民众在后院增建库房等附属设施（ADU）、地下室合法居住，在低密度社区盖楼则直接影响土地分区规定一户建（R1）的社区利益与面貌。

年逾八旬的前DCP首席规划师郑向元（Jerry Cheng）是哥伦比亚大学都市计划系的校友，毕业后在DCP服务37年，参与过法拉盛（Flushing）与长岛市（LIC）的都更计划。郑向元对《大纪元》表示，都市规划会在不同的土地分区搭配不同的密度，比如纽约市的住宅密度分成了10个等级，从密度最低的R1到密度最高的R10，草坪、停车、楼房高度都有相应的限制。

郑向元指出纽约市执行土地分区的好处是“让人民有生活选择”，“因为确实住在R1是比较贵的，你要付高昂的地税。但是有人宁愿付高地税也要住，也是因为民众想要维持生活在舒适的环境。如果改了这个土地分区，通融盖ADU、地下室也能居住，导致低密度的一户建社区增加人口，说白了会‘天下大乱’。”

近30年前，郑向元在王后区（Queens）牙买加庄园（Jamaica Estates）落脚，并且在社区组织“牙买加庄园协会”（Jamaica Estates Association）连任第一副会长。牙买加庄园自1910年开发，富有英国都铎建筑风格，美国前总统川普便是在此地出生。近百年历史的牙买加庄园协会是住户的声音，代表了当地住民对于社区发展的高度关注。

“美国的其它州都模仿了纽约市的土地分区，因为纽约市对于住宅与商业、制造业的土地分区规定严谨，结果也是很成功的。”郑向元表示他对“应许城市”诉求修改土地分区而感到遗憾，但他也认为要实现“应许城市”有困难，“因为现任市长自己的问题就很多，是否能连任都不晓得”。