应对租霸 布碌崙华社共议短、中、长期对策

华人社区服务中心周六在布碌崙I.S.96中学礼堂举办“房东与房客会议”，邀请多位民意代表及专业人士，共同探讨如何解决房东与房客之间的问题。会议吸引两百人参加，众多房东纷纷大吐苦水，也有租客表达自身困境，寻求帮助。到场的民意代表表示，虽然现行法律对房东较为不利，但通过短、中、长期的合理行动与政府沟通，仍有机会改变困境。

会议上，许多小房东反映的主要困境包括：（1）租客欠租及驱逐困难：许多房东面临租客长期欠租却无法顺利驱逐的问题。根据现行法律，驱逐程序冗长，往往需要整年甚至数年才能完成。

一名小房东说，其租客自疫情以来已四年未交租，还赶不走。由于法律偏向保障租客，即使租客恶意欠租，仍可获得免费律师协助，而小房东则需自费聘请律师，并继续承担房产税与维修费用，甚至可能因无法支付水费而面临政府没收房产的风险。

法律和政策让小房东被夹在房屋法庭与租客之间，无法保护自身权益，也难以获得法律支持。这导致许多小房东不敢再将房屋出租，进一步削弱了住房市场的供应。一名老房东更愤怒质疑：“现行法律是否真正尊重房东对房产的私有权？”

（2）法律变动加剧房东困境：2024年4月通过的预算案中，已经夹带通过了“正当理由驱赶法案”（Good Cause Eviction），进一步限制房东终止租约的权利。根据该法，房东必须提供“合理理由”（如租客欠租、房屋损坏）等才能驱逐租客。这对非自住房东影响较大，但小房东（拥有少于10个单位）仍享有部分豁免。

州众议员郑永佳提议缩短驱逐案件的审理时间：他正努力推动法案，希望将目前可长达数年的处理时间缩短至一年内。然而，一名与会者认为一年仍过于漫长，希望能进一步缩短至六至九个月，以减轻房东的财务压力。郑永佳坦言，他原本希望将驱逐程序缩短至六个月，但因州议会倾向保护租客，使推动相关改革极为困难，相关法案受制于保守派议员的比例和政治现实。

市议员庄文怡分享了她亲眼见到的一起典型案例。一名租客三年未缴租金，长期居住于拉斯维加斯，仅偶尔返回纽约出租屋。某次回来后，他恶意打开所有水龙头，导致二楼严重泡水，地板完全腐烂，房东最终不得不花费7至8万美元修缮。经过漫长程序，房东终于驱逐该租客，但过程极为艰辛。庄文怡强调，这类问题在社区内并不罕见，对小房东造成巨大财务负担。

她进一步指出，纽约市的房东房客法律主要由纽约州决定，市议会的权限有限，因此州议会的立法改革至关重要。目前，她在市议会推动的Intro. 907法案旨在收集占屋者数据，已获得27名市议员联署，但仍未获得听证会，推动不易。此外，法庭案件积压严重，布碌崙房屋法庭内只有13名法官，有的房屋律师一个人负责300多个案件，导致法庭审理严重拖延，进一步加剧房东困境。因此还需要更多法官来处理案件。

瀚布思律师（George Hamboussi）解释了驱逐程序与法律要点：若房屋不受租金管制，房东需依据租客居住时间的长短发出30、60或90天通知驱逐租客。但要注意，租客若未搬离，房东在通知期后不得再接受租金，否则可能被视为自动延长租约。在法庭开庭后，房东才可接受租客支付的欠租，但不可在开庭前收取，以免影响诉讼结果。