加州允许屋主单独出售ADU 行业喜忧参半

在房价昂贵的加州，依附在主体住宅上加建的“附加居住单元”（ADU，俗称祖母房或后院房）越来越受欢迎。从今年1月1日起，加州一项新法允许屋主单独出售ADU。

加州房源紧张、房价昂贵的问题始终无法解决，这也造成很多人买不起房。为了缓解住房压力，州政府在过去几年中不断通过新法、支持屋主加建ADU。很多热衷加建ADU的华人屋主，也将这类加建成本较低的单元视为安置家人、获得额外租金收入的新财源。

根据加州2022年1月生效的SB9法案，单户住宅房主可以将其地块分割成两块。同一地块上，至多可建设两个ADU。但由于ADU是附着在主宅的加建单元，因此在大多数的房产交易中，无法与主宅分开出售。

不过这一情况从2024年1月1日起开始改变：各城市可以选择加入一项新的州法律——AB1033法案。该法律允许房主将其住家或后院的ADU作为公寓单独出售。

提出AB1033法案的旧金山民主党议员丁右立（Phil Ting）表示，其目标是为了增加加州的经济适用房。他认为，加州大多数社区的工薪家庭缺乏拥有住房的机会，“这导致加州的租房人口不断增加，或迫使这些家庭离开加州到别处买房。”

他还提到，与传统公寓一样，单独出售的ADU也需要缴纳不同的房产税。但房地产行业专业人士担忧这项新法会引发一系列的问题。

拥有逾19万会员的加州房地产经纪人协会（C.A.R.）认为，AB1033法案非常宽泛，没有包含任何关于如何单独销售或转让ADU的操作指引。而且这也为房主、邻里和社区带来许多挑战。

早在AB1033法案提出时，C.A.R.已经指出，该法案会令屋主面临违反联邦贷款条款的风险：任何不动产或其一部分的出售或转让几乎都会触发房主抵押贷款中的“出售到期”条款。如果屋主按照新法将其ADU转让给第三方，屋主将面临“丧失抵押品赎回权”的风险，或不得不以当前较高的贷款利率重新借贷。

C.A.R.还担忧，AB1033法案允许屋主将ADU出售给任何人，包括大型房地产投资信托公司和企业投资者，这样反而大大减少了全州范围内的个人购房机会。该法律还禁止地方政府规定ADU业主入住（Owner Occupancy）要求。