【名家专栏】中共“白名单”难解房地产危机

就在几周前，中国政府还在讨论政府接管中国住宅房地产市场的宏伟计划。如果中国政府要实施这样的计划，就只会暂时掩盖危机，使许多问题得不到解决，并产生新的问题。

至少到目前为止，我们看到中共政府提出的所谓“白名单”（white lists）。这些许可名单指定了一些住宅房地产开发项目，为其提供特别融资服务。与宏大的接管计划相比，这些计划对解决问题的作用更小，只能说是杯水车薪、为时已晚。

这个“白名单”计划要求地方政府将辖区内失败的房地产开发项目确定为中国国有银行特别贷款的候选项目。然后，银行对这个名单进行审查，并向获批项目发放资金。首轮贷款总额约1,236亿元人民币（约合172亿美元），用于57个城市的162个项目，其中包括与陷入困境的私人房地产开发商有关的项目，如碧桂园（Country Garden）、融创控股（Sunac）和旭辉控股（CIFI）等。

根据中共发布的材料，该计划将优先完成中国购房者预付房款、但因私人开发商财务困难而尚未完工的住宅楼建设。毫无疑问，与这些项目捆绑在一起的购房者会对这个消息拍手称赞。

然而，从开发商倒闭这个更大的问题来看，这个补救措施无疑是杯水车薪。想想看，2021年，恒大首次宣布无力偿还接近3,000亿美元的庞大债务。从那时起，更多的开发商未能显着增加未偿还的问题债务总额，而其中最突出的案例就是碧桂园。

如果说中共的“白名单”方案是朝着解决问题的方向迈出的一步，那么它们距离解决中国存在的金融难题还很遥远。即使规模扩大两倍、三倍或四倍，这种方法也会让数千亿的问题债务笼罩在中国的金融体系之上。自2021年以来，这个沉重负担一直持续不断地制约着中国金融支持经济扩张和增长的能力。

这个“白名单”措施也无法挽回购房者丧失的信心，他们通过购房把大量资产置于极大的风险中。中国政府将像过去几个月一样，继续面对购房率下降的问题。更糟糕的是，需求下降可能会继续压低房地产价值。这些下降对家庭净资产的不利影响将继续制约消费支出，压制人们对未来的总体信心，所有这些都将对整体经济的增长前景产生不利影响。

这个“白名单”政策同样无法解决继续困扰房地产行业和中国经济增长的过度建设问题。这个问题在很大程度上是中共政权在2020年之前多年来对房地产开发的过度催化造成的。起初，为开发商和购房者提供宽松信贷的政策以及地方政府的参与满足了当时民众的迫切需求。然而，随着需求的满足，事实上在多年前，这种政策的延续造成了住房的过剩，有时甚至是强行配置在明显不合理的地区。

然后，在2020年，北京突然取消了政府对房地产开发的政策支持，事实上这个转变是如此突然，以至于高杠杆开发商和购房者都来不及调整。这就是危机四起的最初起因。如今这些过激行为依然存在。据官方统计，中国目前约有700万套闲置公寓。特别是由于中国的人口在不断减少，这些公寓将需要数年（如果有的话）才能提供足够的现金流来偿还为建造这些公寓而欠下的巨额债务。