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談樓說按/公司與個人買樓操作大不同(下)\中原按揭經紀董事總經理 王美鳳
Ta Kung Pao
上期(7月1日A14版)提及樓市撤辣後以公司名義買樓的人士有所增加,公司買樓同樣可申請做按揭,銀行需以公司股東之個人入息水平衡量還款能力,而作為借款擔保人的公司股東,是否符合供款佔入息比率(DTI)之要求,是銀行評估還款能力的基本準則。
供款佔入息比率上限50%
然而,供款佔入息比率的上限規定因應自用或非自用物業、首套房或二套房按揭有所不同,首套自用物業的每月DTI上限是50%,否則便是40%為上限。在這個準則下,若然作為借款擔保人的公司股東有兩位,他們並非夫婦又或未能讓銀行信納二人是共同自用物業,銀行便會以40%為上限計算供款佔入息比率。
事實上,亦有銀行一律視公司名義購買物業作為非自用性質處理按揭申請,供款佔入息比率一概以40%為上限計。
公司股東提交的入息文件與一般個人提交的沒大分別,包括最近年度稅單、公司糧單、薪金入賬銀行紀錄等;基於業主是公司名義,銀行一般還需要公司狀況的證明包括公司註冊證、公司章程、商業登記證及股東名冊等。
若屬於有實質營運業務的公司持有物業,有關按揭貸款申請一般會由銀行之商業理財或中小企貸款部門處理,涉及之貸款亦未必僅限於物業按揭,或涉及生意營運所需之融資貸款;因此銀行需要向有關公司了解其業務經營之收支盈虧及財政狀況,所需文件包括已審核的財務報表、管理賬目、公司稅單、顯示公司現金流的戶口紀錄,以及按貸款個案需要之業務經營狀況資料等。
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