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樓按明曦/唐樓按揭申請獲批有玄機\經絡按揭轉介營運總監張顥曦
Ta Kung Pao
圖:由於唐樓成交疏落,銀行難以根據最近成交價為單位進行估價。
近年新樓的實用率愈來愈低,如想以有限預算入手實用率較高的物業,唐樓則是其中一個選擇,加上日後有機會被市建局或發展商以可觀的價格收購重建,因此唐樓亦受到部分投資者的青睞。
現時本港大部分唐樓均位於油尖旺、港島及土瓜灣一帶。該類物業特色為層數少,樓高僅約5至6層,不設升降機,由於入場門檻低,不乏投資者及上車客垂青。但唐樓按揭申請較一般私樓複雜,稍不留神就會影響批核結果。筆者為大家拆解唐樓的按揭成數、還款年期等按揭注意事項。
唐樓可承造的按揭成數與一般私人住宅物業相同,透過按揭保險計劃,樓價1000萬元或以下可借最高九成,1000萬以上至1125萬元以下最高可借八至九成,上限900萬元(以較低者為準),1125萬至1500萬元最高八成;1500萬以上至1715萬元最高七至八成,上限1200萬元(以較低者為準);1715萬以上至3000萬元,最高可借七成。按揭年期方面,大部分銀行會以「75減」樓齡或人齡計算,上限為30年。不過,不少唐樓樓齡超過45年,申請按揭時一般都不能承造30年按揭。
質素參差 估價難度高
至於估價方面,由於唐樓成交疏落,銀行難以根據最近成交價為單位進行估價。加上唐樓樓齡較高,銀行估價更為嚴謹,或會派員上門驗樓視察,若發現單位質素參差,欠缺保養,或涉及大規模改動如僭建或違規改建成劏房,銀行會根據情況而調低估價,甚至拒絕批出按揭。每間銀行的估價準則各不相同,建議一次過向數間銀行申請按揭、貨比三家,選取最理想的估價。
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