樓市新態/2024年樓市十大忠告（下）\祥益地產總裁 汪敦敬

　　今年是筆者連續第十七年撰寫樓市忠告，本文係2024年樓市忠告的下篇：

　　6.樓價跌絕不等於解決了樓市問題

　　樓價跌肯定只會增加經濟的問題。成交減少，並沒有增加到擁有物業的人數，所謂樓價下跌只是走了一趟渾水。樓價跌得太多，發展商無利可圖，供應鏈就會停頓。短線來說，對特區政府財政收入不利；長遠來說，供應斷層亦會令價格長遠更容易急升。另一方面，樓價下跌的同時建築成本上漲卻沒有停過，於是地價佔建築成本的比重已經愈來愈少。樓價低迷，發展商繼續要面對比以前更高的息口，於是入市審慎、無人起樓。這怎會是一個正在改善的樓市？

　　7.樓市應包容長線投資

　　健康的樓市必然是有暢旺的成交，成交可以創造機會。合適數量的成交亦可以牽制樓價過高及保護樓價穩定；而病態的樓市也必然是成交過旺或者成交不足。所以，房屋政策的責任是讓成交量和轉流率回到適當水平，市場的自我調節機制才產生到正面作用，而不是現在的跌價或者成交稀少。例如：樓市辣招應包容長線投資而只針對短炒。買樓收租是長遠投資，而且亦可以增加租樓住房的供應，尤其在香港住宅租金連升十個月，而未來人口會有所增加的背景之下，為何仍要用辣招規限買樓收租呢？

　　8.租金走勢是市場風向標