樓市新態/2024年樓市十大忠告（上）\祥益地產總裁 汪敦敬

　　今年是筆者連續第17年撰寫樓市忠告：

　　1.2023年樓價下跌並非泡沫爆破

　　近10年香港房地產市場在特區政府「樓市辣招」之下，並不可能存在太多泡沫。其中當然沒有借貸泡沫。在市場情緒上，過分悲情反而令市場出現「負泡沫」。2023年樓價下跌只是一個由低通脹、高定期息口、悲情充斥格局下引發大部分購買力被凍結的特例而已。

　　2.資金氾濫其實更趨嚴重

　　人人浸淫在悲情之中，卻忽略了另一財富實力變得空前強大，這就是現金流日益「爆棚」了。截至11月份的中國M2（流通中貨幣包括流通中的數位人民幣，加上機構的存款及證券公司客戶保證金）創新高，達291.2萬億元人民幣，亦是美國的兩倍。而香港11月份的M3（公眾持有的貨幣，加上認可機構的存款及可轉讓存款證）也破了新紀錄，逾17萬億港元。其中，定期存款逾9萬億港元，存款／GDP比例超400%，是全世界擁有最多現金佔比的城市之一。

　　3.息口走勢改變大局