![主樓布陣/人才湧港 租金回報料破頂\美聯物業住宅部行政總裁 布少明](https://www.webjosh.com/assets/img/source_default_img/china-chinese-ta-kung-pao.jpg)
主樓布陣/人才湧港 租金回報料破頂\美聯物業住宅部行政總裁 布少明
Ta Kung Pao
踏入租務旺季,加上愈來愈多內地生、外來高才、專才及其受養人持續來港,衍生更多的租賃需求,故近期租務及租金走勢絕對是市場關注焦點。租金走勢持續看俏,根據美聯物業研究中心資料,美聯「租金走勢圖」上半年升約2.62%,而6月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約36.76元,按月升約1.1%,連升四個月,創逾四年半新高,與歷史高位比較亦只相差約4.1%。筆者估計,今年全年租金或升8%,屆時租金勢破歷史新高。
展望下半年,預期租金持續強勢。有利租金的因素很多,人才流入加上近年海外與內地學子對赴港升學趨之若鶩,帶來新的住屋需求。根據香港入境處及教資會資料,本港獲批准的學生簽證數目正與日俱增,2023年全年香港學生簽證獲批數量錄得約6.21萬人,較2019年增加約48%,連升三年,本港大學宿位卻未同步增加,令從外地來港的學生需要租樓,變相亦對本港租務市場起刺激作用。
另據政府最新公布資料,總結過去一年半,透過政府各項人才計劃抵港的人才接近13.25萬人,當中同步到港的受養人數目亦高達12.11萬人,兩者合計高達25.36萬人,自然亦對住屋產生租賃需求。
租盤房源加速被消化
上述租樓大軍抵港,難免令本港租盤持續下降。根據美聯物業官方網站的租盤量計算,截至2024年7月初,全港租盤數目只有1.4338萬個,較去年7月初的1.8739萬個大幅減少約23.5%,或約4400個。可見在各類租樓客搶租之下,令本港租盤量大減。在需求上升同時租務盤源減少下,勢帶動租金「愈升愈有」。
另一邊廂,根據差餉物業估價署的資料,截至今年5月底,差估署A類(實用面積約430呎或以下)住宅細單位租金回報率約3.4厘,創約十一年半的新高,若將此與經絡按揭息率指數(MMI),即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平的指數作對比,目前MMI最新報4.17厘,租金回報率仍低於按揭利率,意味「供貴過租」。