国进民退 大陆央企国企房企市场份额超六成

3月21日的数据显示，中国中央和国有房地产企业的市场销售额占比份额在2023年中提升至66.5%，较上年提升3.3个百分点。显示在大陆房地产市场持续低迷的大环境下，民营企业在市场继续萎缩。

中国房地产及相关领域大数据服务运营商、中国指数研究院（中指研究院）3月21日发布了《2024百强企业研究报告》。

报告表示百强房企格局在2023年持续生变，中央和国有房地产市场份额不断提升。2023年，百强房企中，中央企业和国企销售额占比提升至66.5%，较2022年提升3.3个百分点。中指研究院预计央企和国企拿地较为积极，后续市场份额有望继续提升。在2024百强企业中，央企和国企房企数量为71家，较上年增加1家；混合所有制企业数量为6家，与去年持平；民营房企数量为23家，较上年减少1家。

在中国，央企和国企因为有中共当局背书，融资占有优势，在银行可以拿到利率较低的贷款，所以在资金上占有优势，在中国房地产市场持续低迷，销售额大幅下滑，房企资金链吃紧的大环境下，央企和国企融资容易、融资价格较低的优势更为明显。

中指研究院的报告同时显示，2023年，中国商品房销售额进一步降至11.7万亿元（人民币，下同）；百强企业销售总额、销售面积分别为53,896.0亿元、26,131.6万平方米，同比分别下降5.8%和7.4%。

另外，房地产行业盈利空间也在持续收缩，2023年，百强房企营业收入均值为395.1亿元，同比增长7.4%；但净利润均值同比下降了16.7%至21.4亿元；同期净利润率、净资产收益率均值分别为5.0%、3.0%，盈利能力下降。

因为中国房企一直采取高负债的运营方式扩张，房企都背负着庞大的债务。报告显示2023年，百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为66.1%，净负债率均值为89.7%，现金短债均值比为1.67，净负债率较上年增加3.3个百分点，现金短债比较上年增加0.06。

而部分混合所有制企业和民企销售下滑导致现金减少较快。2024年，百强房企到期债券余额超7700亿元，其中信用债占比69%、海外债占比31%，流动性继续承压。

中指研究院认为中长期来看，房企受新房增量规模见顶、房地产去金融化影响，房企单纯依靠开发业务收入很难保持一定收入规模，利润率在市场回暖后的提升幅度仍存在天花板。