
二十大后 美学者预估中国房地产泡沫走势
The Epoch Times
中共领导人习近平进入了第三个五年任期,而他在二十大报告中对于房地产的定调,又会对中国房地产市场带来怎么样的影响?记者邀请美国波士顿东北大学财务金融系教授邱万钧对此进行解析。
中共官媒中新社10月18日发文“未来五年房地产怎么发展?定调来了”,文中引用二十大报告中提到,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”
二十大召开前,路透社报导,房地产开发商们都在观望,连刻不容缓的房地产业债务重组工作也被迫推迟了,开发商等待二十大尘埃落定,或将决定行业政策方向。
邱万钧教授10月21日告诉大纪元,任何市场没有办法用政策去“定调”,价格及数量是由市场机能的供需所决定。中国房地产市场目前最大问题是供严重大于需,空房率太高,经济下行导致需求减少。此时,任何政策宣示,某种程度或可导引市场方向,但中国房市整体要有起色,还得等到经济情况整体好转起来才有办法。
至于当局要求开发商在二十大期间“躺平”,不得公开讨论债务问题,邱万钧说,开发商面临严重财务问题,或许透过一些政策补贴,可以撑几个月,但是等到二十大之后,销售放缓,缺乏现金流的情况下,财务危机还是会爆发出来。
“火星宏观”发布的分析文章指,前三季房屋销售量大幅减少导致房企收入大幅下降,加之房企新增海外债务枯竭,国内新增债务也明显少于同期,房企流动性、偿债率逐月恶化。近期除了恒大、佳兆业遭穆迪撤销评级,推测还有未爆弹,更多二、三线或民营地产公司恐遭撤评。
中国房地产狂奔了二十年。1998年亚洲金融危机,北京当局推动了房改。邱万钧说,这使得中国房地产开始进入商品化的新阶段,“房价在这二十年,从1998直到2019年,它涨了几乎近四五倍,上海、北京等一线城市精华地段的单位房价甚至高于纽约、洛杉矶,但中国人均GDP仅为美国的五分之一到六分之一,没有足以支持高房价的背景。”
邱万钧说,推动中国房市增长的因素还包括当时中国拥有大量的外汇存底,却没有适合的投资管道。债市、股市在相关财产权法的法律保障不足,又加上房地产开发是促进经济发展的最快捷径,地方政府当然乐此不疲。“可是二十年下来的过度开发,再加上大家认为房价只涨不跌的错误观念下,形成了今天如此严重的泡沫。”
邱万钧认为,观察未来中国房地产发展有三大因素: