【名家专栏】抵押贷款利率上升造成房市疲软

“向上、向上，然后离开。”Bankrate首席金融分析师格格雷格‧麦克布莱德（Greg McBride）在调查中表示，“通货膨胀仍然有基础广泛，而且会带来问题，美联储将继续积极加息。随着美联储的撤退，需要吸收更多的抵押贷款支持的债券。”

根据新的房地美初级抵押贷款市场调查（Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey， PMMS），截至9月15日的一周，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.02%。这比前一周的5.89%和2021年同一时期的2.86%都要高，是自2008年房地产崩盘以来的最高抵押贷款利率。

而且，虽然有迹象表明房地产价格正在下跌，但与一年前相比，房价水平仍然明显偏高。因此，在过去一年，买家每月按揭还款额大幅增加。

根据Redfin的抵押贷款计算器，如果按照房价中位数406,890美元，首付10%来计算，在该利率下，30年期抵押贷款（本金、利息和私人抵押贷款保险）的平均每月还款额接近2,430美元。

大约一年前，根据2.86%的抵押贷款利率和约375,410美元的房价中位数来计算，同样的买家每月只需支付1,610美元。

因此，与一年前同期相比，新购房者每月的抵押贷款费用增加了820美元。

房地美指出，利率上升将引发房地产需求疲软，并加速房价下行压力。此外，住房库存水平一直在稳步攀升。根据美国普查局（Census Bureau）与住房和城市发展部（Housing and Urban Development）的数据，按照目前的销售活动速度，需要10.9个月才能出尽市场上目前待售房屋的供应。上一次该指标达到如此高的水平是在2009年3月。

然而，目前的利率上升也将“毫无疑问”地影响住房负担能力，全国房地产经纪人协会（the National Association of Realtors，缩写为NAR）的高级经济学家纳迪亚‧伊万杰洛（Nadia Evangelou）最近写道。上一次NAR的住房负担能力指数是在7月更新的，当时30年期利率平均为5.48%，抵押贷款支付额占收入的百分比接近25%。

NAR数据表明，自1月份以来，单户住宅价格首次下跌超过3%，至8月份的403,000美元。价格呈下降趋势，但较高的抵押贷款利率仍会使拥有房屋的成本更高，也更难获得抵押贷款批准。